Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan yapıların yıkılarak ya da güçlendirilerek güncel yönetmeliklere uygun, güvenli ve yaşanabilir binalara dönüştürülmesidir. Türkiye’de süreç, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülür. Bu rehberde bir binanın dönüşüm yolculuğunu ilk başvurudan anahtar teslimine kadar adım adım anlatıyoruz.
Kentsel Dönüşüm Neden Önemli?
İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerdeki yapı stokunun önemli bir kısmı, eski deprem yönetmeliklerine göre ya da mühendislik denetimi olmadan inşa edildi. Beton kalitesi, donatı detayları ve zemin koşulları bugünün standartlarını karşılamayan binalar, olası bir depremde can ve mal kaybı riskini artırır. Dönüşüm yalnızca güvenliği değil; enerji verimliliğini, otopark ve sosyal alan olanaklarını ve gayrimenkulün değerini de yükseltir.
Adım 1: Riskli Yapı Tespiti Başvurusu
Süreç, bina maliklerinden birinin ya da kanuni temsilcisinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurmasıyla başlar. Kuruluş binadan karot (beton) numunesi alır, donatıları inceler ve zemin verileriyle birlikte yapının deprem performansını analiz eder. Detaylar için riskli yapı tespiti rehberimize göz atabilirsiniz.
Adım 2: Raporun Onayı ve Tapuya Şerh
Hazırlanan rapor, ilgili il müdürlüğü ya da yetkilendirilmiş idare tarafından incelenir. Bina riskli yapı olarak kesinleşirse durum tapu kaydına şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir. Maliklerin rapora karşı kanunda öngörülen süre içinde itiraz hakkı bulunur.
Adım 3: Kat Malikleri Toplantısı ve Karar
Riskli yapı kararının ardından malikler bir araya gelerek binanın yeniden yapımı ya da güçlendirilmesi, uygulanacak proje ve paylaşım esasları hakkında karar alır. Kanun, riskli yapılarda oybirliği aranmadan yasal çoğunlukla karar alınabilmesine imkân tanır. Uzlaşmanın nasıl sağlandığını bu yazımızda ayrıntılı anlattık.
Adım 4: Firma Seçimi ve Sözleşme
Karar alındıktan sonra malikler, projeyi üstlenecek firmayla genellikle noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalar. Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezaları, daire büyüklükleri ve konumları, teminatlar ve kira desteği gibi başlıklar açıkça yer almalıdır. İmza öncesi kontrol listesi için sözleşme rehberimizi inceleyin.
Adım 5: Tahliye, Yıkım ve Ruhsat
Bina tahliye edilir, elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kapatılır ve yıkım güvenlik önlemleriyle gerçekleştirilir. Bu aşamada şartları sağlayan hak sahipleri devlet destekli kira yardımına başvurabilir. Eş zamanlı olarak zemin etüdü, mimari ve statik projeler hazırlanır; belediyeden yapı ruhsatı alınır.
Adım 6: İnşaat, İskân ve Tapu Teslimi
İnşaat, yapı denetim firmasının gözetiminde güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne uygun olarak yürütülür. Yapı tamamlandığında iskân (yapı kullanma izin belgesi) alınır, yeni kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulur ve daireler hak sahiplerine teslim edilir.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?
Süre; binanın büyüklüğüne, maliklerin uzlaşma hızına ve ruhsat süreçlerine göre değişir. Ön görüşmede binanıza özel bir iş takvimi hazırlamak en sağlıklı yaklaşımdır.
Sürece nereden başlamalıyım?
İlk adım, binanızın mevcut durumunu ve imar haklarını değerlendiren bir ön incelemedir. Evimiz Şahane olarak bu değerlendirmeyi ücretsiz yapıyoruz; teklif formunu doldurmanız yeterli.
